Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Verfahren entschieden, dass Mehrkosten für nach Abschluss des Grundstückkaufvertrags vereinbarte Sonderwünsche bei einer noch zu errichtenden Immobilie ebenfalls grunderwerbsteuerpflichtig sind, wenn ein rechtlicher Zusammenhang zum Grundstückskaufvertrag besteht. Damit bestätigte der BFH sowohl die Finanzverwaltung als auch die Entscheidung des Finanzgerichts.

In beiden Fällen verpflichtete sich die Verkäuferin bei Vertragsschluss auch zur Errichtung der jeweiligen Immobilie. Nach Beginn der Rohbauarbeiten äußerten die jeweiligen Käufer Änderungs- bzw. Sonderwünsche bei der Bauausführung, was nach vertraglicher Vereinbarung mit Mehrkosten für die Käufer verbunden war. Die Arbeiten durften nur von der Verkäuferin ausgeführt werden.

Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind lt. BFH durch gesonderten Grunderwerbsteuerbescheid festzusetzen und nicht durch Änderung des Erstbescheids.

Für Hausanschlusskosten gilt dies jedoch nicht, wenn der Käufer sich bereits im Grundstückskaufvertrag zu deren Übernahme verpflichtet hat. Diese sind somit nicht nachträglich vereinbart.

Der Gesetzgeber hatte für Veranlagungsjahre ab 2022 eine ertragsteuerliche Steuerbefreiung für kleine PV-Anlagen bis zu 30 KWp beschlossen. Ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen wollte die gesetzliche Regelung so verstanden haben, dass es zwar das Recht der Inanspruchnahme der Steuerbefreiung gebe, nicht aber die Pflicht.

Das Unternehmen beabsichtigte, eine Umsatzsteuernachzahlung für die PV-Anlage in einem späteren Jahr als Betriebsausgabe geltend zu machen, die sich auf einen Zeitraum bezog, in dem PV-Anlagen noch steuerpflichtig waren.

Sowohl die Finanzverwaltung als auch das Finanzgericht Nürnberg lehnten dieses Ansinnen jedoch unter Hinweis darauf ab, dass die Steuerbefreiung ab dem Veranlagungsjahr 2022 verpflichtend sei. Die Revision wurde zugelassen und eingelegt.

In zwei anderen Verfahren hat das Finanzgericht Münster in Aussetzungsverfahren genau gegenteilig entschieden und der Klage auf Abzug der nachlaufenden Betriebsausgaben aus den Jahren 2020 und 2021 stattgegeben. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass zu dieser Zeit die Steuerfreiheit noch nicht gegriffen habe und der Gesetzgeber nur Betriebseinnahmen, nicht aber Betriebsausgaben, steuerfrei gestellt habe, woraus das Gericht die Zulässigkeit des Abzugs schloss. Auch hier wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Die Entscheidungen bleiben daher abzuwarten.

Hinweis: Betroffene Unternehmer sollten darauf achten, dass entsprechende Steuerbescheide offengehalten werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich damit befasst, ob Aufwendungen eines Steuerpflichtigen als Wohnungseigentümer in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Veranlagungsjahr der Einzahlung in die Rücklage als Werbungskosten abzugsfähig sind oder erst, wenn die WEG-Verwaltung Ausgaben aus der Rücklage für erfolgte Erhaltungsmaßnahmen tätigt. Das Finanzamt und das erstinstanzliche Finanzgericht (FG) vertreten letztere Auffassung.

Hiergegen hat sich der Vermieter einer Wohnung mit der Revision an den BFH gewendet. Der BFH hat jedoch ebenfalls entschieden, dass mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage diese noch nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden können, denn die Einzahlung stelle keine Aufwendung für den Erwerb, die Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, in diesem Fall Mieteinnahmen, dar.

Der Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung trete erst mit der Verausgabung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ein.

Dieses habe sich auch nach Änderung der Rechtslage nicht geändert, dass die WEG seit dem Jahr 2020 über eine eigene Rechtsfähigkeit im Rechtsverkehr verfügt, also im eigenen Namen klagen und verklagt werden kann. Als Folge davon verliert der einzelne in die Erhaltungsrücklage einzahlende Eigentümer zivilrechtlich sein Eigentum an der Einzahlung.

Der BFH hat allerdings entschieden, dass nicht die zivilrechtliche Rechtslage hier entscheidend ist, sondern die wirtschaftliche Betrachtungsweise. Demnach verliert der Einzahlende den Gegenwert der Einzahlung wirtschaftlich nicht, denn z.B. bei dem Verkauf eines WEG-Anteils erstattet der Käufer i.d.R. mit dem Kaufpreis die Höhe der eingezahlten Rücklage.

Außerdem sei z.B. zum Zeitpunkt der Einzahlung üblicherweise auch nicht klar, ob, wann und in welcher Höhe die Rücklage tatsächlich für steuerrechtlich relevante Zwecke aufgewendet werde. Durch die nachgelagerte Besteuerung werde auch eine gezielte Steuergestaltung durch überhöhte Instandhaltungsrücklagen vermieden.

Dieses Urteil des BFH bezieht sich konkret zwar auf Erhaltungsaufwendungen, allerdings dürfte es auch auf die Einzahlung von Sonderumlagen in die Rücklage anzuwenden sein. Hierzu sollte der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden.

Es ist noch ein Verfahren des gleichen Inhalts beim BFH anhängig, über das noch nicht entschieden wurde. In jenem Fall geht es um die Frage, ob bilanzierende Eigentümer die Einzahlung der Erhaltungsrücklage als Wirtschaftsgut aktivieren müssen. Sowohl die Finanzverwaltung als auch das erstinstanzliche FG gehen davon aus.

Steuerpflichtige, deren steuerliches Verfahren aufgrund des bislang schwebenden gerichtlichen Verfahrens ruhte, müssen jetzt mit einer für sie negativen Entscheidung durch die Finanzverwaltung rechnen.

Unabhängig von Fragestellungen zu Änderungen der Grundsteuer im Rahmen der Grundsteuerreform, über die in der Vergangenheit bereits mehrfach berichtet wurde, ermöglicht das Grundsteuergesetz in bestimmten Fällen auf formlosen Antrag hin einen Erlass bzw. Teilerlass der Grundsteuer.

Wichtig: Dieser Antrag muss bis zum 31.3. des Folgejahres bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung bzw. in den Stadtstaaten (Hamburg, Bremen, Berlin) beim zuständigen Finanzamt eingegangen sein. Für das Kalenderjahr 2024 ist der Antrag bis zum 31.3.2025 einzureichen.

Neben einem Erlass für Kulturgüter, Grünanlagen und Reinertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft gibt es die Möglichkeit für Vermieter bebauter Grundstücke, einen Erlass auf die Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erhalten, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 % für das betreffende Jahr gemindert war bzw. 50 %, wenn eine vollständige Minderung um 100 % eingetreten ist. Dieser Ausfall kann auf Leerstand zurückzuführen sein oder auf Zahlungsausfall und betrifft sowohl Wohn- als auch gewerbliche Vermietung.

Voraussetzung für einen Erlass ist, dass der Leerstand oder Mietausfall nicht vom Vermieter selbst verschuldet war. Im Fall einer Unbewohnbarkeit aufgrund höherer Gewalt wie z.B. durch Hochwasserschäden liegt kein Eigenverschulden vor. Anders sieht es hingegen bei selbst herbeigeführtem Leerstand aufgrund von Modernisierungen und Renovierungen aus oder wenn der Vermieter keine ausreichenden Vermietungsbemühungen unternommen hat.

Hierfür ist das Inserieren in regionalen Zeitungen und Internetportalen erforderlich und ggf. die Beauftragung eines Maklerunternehmens. Bei gewerblichen Vermietungsobjekten ist zusätzlich das Inserieren in überregionalen Zeitungen und Portalen nachzuweisen. So hat es das Verwaltungsgericht Koblenz in seinem Urteil vom 17.10.2023 entschieden.
Sowohl die Höhe des Mietausfalls als auch der Nachweis der Vermietungsbemühungen ist der zuständigen Behörde zu belegen. Diese Nachweise können allerdings auch noch nach Ablauf der Antragsfrist eingereicht werden.

Über die genauen Voraussetzungen für die Inanspruchnahme eines Grundsteuererlasses informiert der Steuerberater.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte neben anderen Fragestellungen darüber zu befinden, ob die reine Möglichkeit der privaten Nutzung einer betrieblichen Immobilie durch den Gesellschafter einer (eigenen) Kapitalgesellschaft bei diesem eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) darstellt.

Der Gesellschafter und seine Frau hatten die ausländische Immobilie zunächst gegen Mietzahlung bewohnt, zogen dann zurück nach Deutschland und stellten die Mietzahlungen ein. Die Immobilie wurde in der Folgezeit unstreitig einige Male von dem Gesellschafter ohne eine Nutzungsvereinbarung oder Zahlung genutzt, nach Darstellung des Gesellschafters jedoch, um die Immobilie für den Verkauf vorzubereiten. Das Finanzamt (FA) rechnete dem Gesellschafter gleichwohl eine orts- und objektangemessene Miete als fiktive Einkünfte aus Kapitalvermögen zu. Das erstinstanzliche Hessische Finanzgericht (FG) schloss sich der Auffassung des FA an.

Der BFH hat die Revision des Gesellschafters gegen die Entscheidung des FG für begründet erachtet, das Verfahren aber an das FG zurückverwiesen.

Der Kläger hatte gelegentlich kurze Besuche in der Immobilie zum Zwecke des Verkaufs bzw. Vorbereitung für den Verkauf eingeräumt. Die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung eines betrieblichen Wirtschaftsgutes zu privaten Zwecken des Gesellschafters durch die Gesellschaft kann demnach eine verdeckte Gewinnausschüttung darstellen, auch wenn es keine Nutzungsvereinbarung gibt oder gar ein ausdrückliches Nutzungsverbot. Im zu entscheidenden Fall hatte das FG allerdings keine hinreichenden Sachverhaltsfeststellungen getroffen, ob tatsächlich eine private oder betrieblich veranlasste Nutzung vorlag. Vorbereitung für den Verkauf würde eine betriebliche Veranlassung darstellen, sodass keine vGA vorliegen würde.