Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 22.10.2025 zwei Entscheidungen zur Grunderwerbsteuer getroffen. In einem Fall entschied der BFH, dass Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur der Kaufpreis einer Immobilie ist, sondern bei Übernahme eines persönliches Wohnrechts der kapitalisierte Jahreswert die Bemessungsgrundlage erhöht. Im vorliegenden Fall war das Wohnrecht zwar noch nicht entstanden, weil es noch nicht im Grundbuch eingetragen war, allerdings hatte die Käuferin der Übernahme bereits zugestimmt und somit eine Verpflichtung übernommen, die einen Geldwert hat.

In einem weiteren Fall hat der BFH mit der gleichen Begründung entschieden, dass auch ein noch nicht eingetragenes Nießbrauchsrecht die Bemessungsgrundlage erhöht, wenn bereits die Verpflichtung übernommen wurde. Auch dieser Wert ist zu kapitalisieren. Im entschiedenen Fall wurde ein Erbbaurecht gegen Entgelt übertragen und um die Verpflichtung zur Einräumung eines Nießbrauchsrechts erhöht.

Seit dem 1.1.2026 gelten die Regelungen zur sog. Aktivrente, die einen neuen Steuerfreibetrag für rentenversicherungspflichtig, nichtselbstständig Beschäftigte darstellt, die die gesetzliche Regelaltersgrenze unter Berücksichtigung der Übergangsvorschrift erreicht haben und freiwillig weiterarbeiten.

Es bleibt dabei ein Betrag bis zu 2.000 € monatlich steuerfrei. Dieser gilt für unbeschränkt und beschränkt Steuerpflichtige. Im Jahr 2026 liegt die gesetzliche Regelaltersgrenze bei 66 Jahren und 2 Monaten für die im November und Dezember 1959 Geborenen bzw. bei 66 Jahren und 4 Monaten bei den von Januar bis Oktober 1960 Geborenen. Der Krankenversicherungsstatus ist unmaßgeblich, ebenso, ob eine Altersrente bezogen wird. Die Sozialversicherungspflicht bleibt unverändert bestehen.

Nachdem in der praktischen Umsetzung der Aktivrente viele Details noch ungeklärt waren, hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) einen Frage-und-Antwort-Katalog veröffentlicht, welcher auf der Homepage des BMF veröffentlicht ist (www.bundesfinanzministerium.de– Service – FAQ und Glossar – FAQ). Hierin finden sich neben allgemeinen Hinweisen in gesonderten Rubriken auch Antworten auf Sonderfragen für Arbeitgeber bzw. Fragen für Arbeitnehmer.

Entscheidend für die Inanspruchnahme des Steuerfreibetrags ist die aktuelle Tätigkeit. Ein Ruhestandsbeamter kann diesen nach Erreichen der Regelaltersgrenze bei Aufnahme einer rentenversicherungspflichtigen nichtselbstständigen Tätigkeit erhalten, ebenso ein ehemals selbstständig Tätiger. Bei der vorgezogenen Altersrente mit 63 besteht kein Anspruch auf die Steuerfreiheit. Stuft aber die Sozialversicherung eine Tätigkeit als rentenversicherungspflichtig ein, kommt die Inanspruchnahme nur in Betracht, wenn es sich steuerrechtlich um eine nichtselbstständige Beschäftigung handelt, z. B. bei Honorarlehrkräften.

Der Steuerfreibetrag ist ein Monatsbetrag, kein Jahresbetrag. Er kann nur für die Monate in Anspruch genommen werden, in denen die Voraussetzungen für die Aktivrente vorliegen. Sonderzahlungen können aber auf eine anteilige Monatszahlung aufgeteilt werden, wobei diese den Höchstbetrag der Steuerfreiheit nicht erhöht. Der Arbeitgeber berücksichtigt den Steuerfreibetrag im Lohnsteuerabzugsverfahren und weist den Betrag als steuerfrei in der monatlichen Lohnabrechnung bis maximal 2.000 € brutto aus. Entsprechend ist in einer Freizeile der Jahreslohnsteuerbescheinigung mit der Bezeichnung „SteuerfreibetragAktivrente“ (ohne Leerzeichen) eine Eintragung vorzunehmen. Bei der Lohnsteuerberechnung und damit bei der Berechnung der Vorsorgepauschale bleibt die Aktivrente unberücksichtigt. Bei mehreren Arbeitsverhältnissen darf die Steuerfreiheit nur für die erste Tätigkeit gewährt werden, die zweite muss im Rahmen der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden. Bei Abrechnung nach Steuerklasse VI hat der Arbeitnehmer eine Bestätigung abzugeben, dass die Aktivrente nicht zeitgleich in einem anderen Beschäftigungsverhältnis gewährt wird.

Abfindungen sind im Rahmen der Aktivrente nicht zu berücksichtigen, da sie unabhängig von Betragsüberschreitungen auch sozialversicherungsfrei sind. Voraussetzung für die Aktivrente ist aber die Zahlung von Sozialversicherungsbeiträgen. Arbeitnehmer, die in sogenannten Midi-Jobs mit u. a. reduzierten Sozialversicherungsbeiträgen berücksichtigt werden, können von der Steuerbefreiung der Aktivrente profitieren.

Andere steuerfreie Einnahmen kürzen den Steuerfreibetrag bei der Aktivrente nicht, Werbungskosten sind nicht zu berücksichtigen, ggf. sind diese aufzuteilen in einen berücksichtigungsfähigen und einen nicht berücksichtigungsfähigen Teil. Gleiches gilt bei den Vorsorgeaufwendungen.

Arbeitgeber bestimmter Wirtschaftsbereiche haben die Beschäftigungsaufnahme ihrer Arbeitnehmer spätestens am ersten Arbeitstag elektronisch an die Datenstelle der Rentenversicherung zu melden.

Seit dem 1.1.2026 sind über die bislang verpflichteten Bereiche hinaus auch Beschäftigte sog. „plattformbasierter Lieferdienste“ spätestens am Tag der Arbeitsaufnahme anzumelden, außerdem auch Beschäftigte im Friseur-, Barber- und Kosmetikgewerbe. Nicht mehr sofortmeldepflichtig sind Beschäftigte im Forstgewerbe sowie des Fleischerhandwerks, z. B. Metzger im Einzelhandel. Für sonstige Beschäftigte der Fleischwirtschaft, z. B. Schlachthofmitarbeiter, gilt die Sofortmeldepflicht aber weiter.

Die Finanzbehörden gehen zunehmend häufiger gegen Steuerhinterziehung vor bzw. ermitteln beim Verdacht auf Steuerhinterziehung. Neben der Bekämpfung von Schwarzarbeit und Kontrollen durch den Zoll wurden in jüngerer Vergangenheit schwerpunktmäßig größer angelegte Ermittlungen gegen Kryptohändler und -anleger, Vermieter von Unterkünften, die über airbnb inserieren, und Influencer der sozialen Medien wegen des Verdachts auf Steuerhinterziehung eingeleitet. Steuergerechtigkeit ist in aller Munde, die öffentlichen Kassen benötigen Geld und die staatlichen Organe holen auch bei der Ermittlung durch Nutzung digitaler Technik auf.

Der jüngste „Fang“: Das Landesamt zur Bekämpfung der Finanzkriminalität in Nordrhein-Westfalen hat im Dezember 2025 bekannt gegeben, dass es von einem Hinweisgeber einen Datenträger mit belastendem Material im Umfang von 1 Terrabyte gekauft hat, der sehr werthaltige Informationen zur Aufdeckung von Steuerhinterziehung in großem Stil enthalten soll.

Insbesondere sollen sich hierauf Kundeninformationen von Dienstleistern mit Geschäftssitzen in den Vereinigten Arabischen Emiraten, den Cayman Islands, Hong Kong, Mauritius, Panama, Singapur und Zypern befinden. Diese Dienstleistungsfirmen bieten Unterstützung bei der Gründung von Auslandsgesellschaften in Niedrigsteuergebieten mit dem Ziel, steuerpflichtige Finanzmittel vor dem deutschen Fiskus zu verstecken bzw. die tatsächlichen Beteiligungsstrukturen durch Strohgeschäftsführer und -gesellschafter zu verschleiern.

Das Landesamt hat die Daten geprüft und darunter Menschen mit Wohnsitz in Deutschland und anderen Staaten ermittelt. Diese Daten werden derzeit aufbereitet und auch anderen Behörden im Ausland zur Verfügung gestellt. Das Bundesministerium der Finanzen, die Bundesregierung sowie die übrigen Bundesländer im Inland wurden am 11.12.2025 über den Datenankauf informiert. Zur Höhe der in die Übersee-Gesellschaften geflossenen Gelder konnten noch keine Angaben gemacht werden.

Anleger sollten prüfen, ob sie wissentlich oder unwissentlich wie beschrieben Vermögen angelegt haben und entsprechende Belege ordnen. Es sollte schnellstmöglich Kontakt zum Steuerberater aufgenommen werden, insbesondere auch dann, wenn über die Einleitung eines Ermittlungsverfahrens durch die Finanzbehörden noch nichts bekannt ist.

Steuerberater können entsprechende Nacherklärungen anfertigen und je nach Verfahrensstand über den richtigen Zeitpunkt einer noch möglichen bzw. nicht mehr möglichen strafbefreienden Selbstanzeige beraten.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10.12.2025 (wir hatten zu den bevorstehenden Entscheidungen in der Januarausgabe 2026 berichtet) in drei Verfahren die Revisionen der Steuerpflichtigen zurückgewiesen und die Vorschriften des Ertragswertverfahrens als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer seit dem 1.1.2025 für das sog. „Bundesmodell“ für verfassungskonform erachtet.

Geklagt hatten drei Eigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen. Die in Rede stehenden Immobilien waren vor 1949 und 1995 gebaut, zwischen 54 und 70 m² groß, teilweise vermietet, teilweise selbstgenutzt, gelegen in einfacher Wohnlage von Berlin, einer sächsischen Gemeinde sowie guter Wohnlage von Köln. In allen drei Fällen handelte es sich um Eigentumswohnungen. Die zuständigen Finanzämter hatten in allen Fällen auf Basis des Ertragswertverfahrens die jeweiligen Grundsteuerwerte per 1.1.2022 berechnet. Die Kommunen legten diese jeweils bei den Grundsteuerfestsetzungen zugrunde. Die Einsprüche gegen die Grundlagenbescheide der Finanzämter blieben erfolglos, ebenso die Klageverfahren in erster Instanz vor den Finanzgerichten. 

Die Finanzgerichte der ersten Instanz waren der Auffassung, dass die Bewertungsregeln verfassungskonform und die Berechnungen der Grundsteuerwerte durch die jeweiligen Finanzämter zutreffend seien. Die Kläger beriefen sich auf Verfassungsverstöße gegen das Grundgesetz, welche sie auch im Revisionsverfahren vor dem BFH weiterverfolgten.

Die Kläger bemängelten neben einer Ermessensunterschreitung auf gesetzgeberischer Ebene insbesondere die starken Typisierungen und Pauschalierungen, mit denen das Bundesmodell arbeite. So werde keine realitätsgerechte Bewertung erreicht, wenn z. B. objekt-, lage- und ausstattungs-spezifische Besonderheiten nicht ausreichend berücksichtigt werden würden. Dies betrifft insbesondere Grundstücksgröße und Altlasten, zu groß gewählte Bodenrichtwertzonen, über die häufig unzureichende Datenmengen vorlägen, zu stark pauschalierte Zu- und Abschläge der Mietniveaustufen, die Art der Unterscheidung zwischen einfacher und hochwertiger Ausstattung. Auch werde insbesondere in den Großstädten zu wenig unterschieden, ob die Wohnung in einer teuren Gegend oder einem sozialen Brennpunkt liege. Die zur Berechnung des Rohertrags des Grundstücks herangezogenen landeseinheitlichen Nettokaltmieten seien zu pauschal.

Der BFH hat klargestellt, dass das Grundsteuer-Reformgesetz nach seiner Auffassung verfassungskonform sei und der Bund ohne Einschränkung für die Gesetzgebung zuständig sei. Auch liege keine Ermessensunterschreitung vor. Eine Gesetzgebungskompetenz entfalle etwa nicht deshalb, weil eine eingeräumte Gestaltungsmöglichkeit vom Gesetzgeber nicht vollständig ausgeübt werde. Der BFH sieht gemessen an den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) in den Vorschriften des Ertragswertverfahrens keinen Verstoß gegen die Verfassung bzw. den allgemeinen Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber habe seinen Spielraum bei der Abwägung nicht überschritten. Die mit dem Bewertungskonzept verfolgten Ziele werden erreicht, die damit verbundenen Ungleichheiten durch Typisierung, Generalisierung und Pauschalisierung seien hinzunehmen, solange sie sich am Regelfall orientieren, was vorliegend der Fall ist. Der Gesetzgeber ist demnach nicht gehalten, allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung zu tragen. Praktikabilitätserwägungen kann vor Genauigkeit der Vorrang eingeräumt werden, um die Festsetzung und Erhebung einer Steuer handhabbar zu halten. Eine Abweichung von 30 % nach oben oder unten, gemessen am Durchschnittswert bei der Typisierung zur Ermittlung des Bodenrichtwerts, ist grundsätzlich hinzunehmen, da die durchschnittlichen Bodenrichtwerte durch Kaufpreise und gutachterliche Tätigkeit ermittelt werden. Es ist nicht möglich, jedes einzelne Grundstück wertmäßig individuell im Rahmen der Bodenrichtwertermittlung zu erfassen.

Auch die pauschalierten Mietniveaustufen nach Nettokaltmieten führen bei der Wertberechnung nach dem Ertragswertverfahren zu keiner verfassungswidrigen Ungleichbehandlung. Die vorhandene Ungleichbehandlung ist hinzunehmen. Der Gesetzgeber hat das legitime Ziel, den Grundsteuervollzug möglichst automatisiert durchzuführen. Dass keine Lageunterscheidung zwischen einzelnen Orts- oder Stadtteilen gemacht werde, führe dazu, dass durchschnittlich für Wohnungen in schlechten Lagen ein zu hoher, für Wohnungen in guten Lagen ein zu niedriger Ertragswert angesetzt werden könne. Da aber bereits nach Belegenheit innerhalb eines Bundeslandes, nach Nettomiete je Quadratmeter Wohnfläche, Gebäudeart, Bauart sowie insgesamt 45 unterschiedlichen Parametern bewertet werde, sei das hinzunehmen. Eine Unterscheidung bei Bodenrichtwerten inkludiere auch zu einem gewissen Teil den Lagefaktor.

Steuerpflichtigen bleibt bei einer Abweichung von 40 % und mehr die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Wertes. Weiterhin könnte die Grundsteuer zum Teil erlassen werden, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist und der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat.

In einem der Revisionsverfahren beim BFH war die Revision verfahrensrechtlich teilweise begründet, da die Klägerin neben dem Bescheid über den Grundsteuerwert auch gegen den Folgebescheid (Grundsteuermessbescheid) geklagt hatte und das erstinstanzliche Finanzgericht diese als unzulässig verworfen hatte. Tatsächlich war die Klage verfahrensrechtlich zulässig, allerdings unbegründet. Im Ergebnis ändert sich für jene Klägerin nichts.

Ob gegen die Entscheidungen noch Verfassungsbeschwerden erhoben werden können, bleibt abzuwarten. Der Bund der Steuerzahler sowie Haus und Grund haben eine Verfassungsbeschwerde nach Prüfung der vollständigen Urteile angekündigt. 

Keine Konsequenzen hat das Urteil für Bürgerinnen und Bürger in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Zum Ländermodell Baden-Württemberg ist für April 2026 eine mündliche Verhandlung angekündigt.