Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Ende Oktober 2025 ein bereits seit längerer Zeit erwartetes Urteil vom 12.8.2025 zur Sonderabschreibungsmöglichkeit von Mietwohnungsneubau veröffentlicht.

Im Klageverfahren ging es um einen ersten Förderzeitraum, für den die Wohnungsherstellung durch Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.8.2018, aber vor dem 1.1.2022 begann. Aktuell gibt es einen zweiten Förderzeitraum für Bauanträge oder Bauanzeigen über Wohnungsherstellungen, die nach dem 31.12.2022, aber vor dem 1.10.2029 begannen.

Die Kläger hatten im ersten Förderzeitraum ein vermietetes, nutzbares Einfamilienhaus nach Kündigung und Auszug der Mieter abgerissen, weil eine behördliche Aufforderung zur Sanierung der Abwasserrohre erfolgt war. Auf dem Grundstück wurde ebenfalls wieder ein Einfamilienhaus errichtet, über welches auch ein Mietvertrag mit Mietern abgeschlossen wurde. Das Finanzamt wollte die von den Klägern geltend gemachte Sonderabschreibung nicht als Werbungskosten anerkennen, da es sich zwar um einen Neubau handelte, aber kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden sei. Abriss und Neubau erfolgten innerhalb eines Zeitraumes von ca. 1,5 Jahren.

Weder die Gesetzesbegründung noch die Finanzverwaltung äußerten sich im Vorfeld bzw. im Nachgang des Gesetzgebungsverfahrens dazu, ob die Formulierung „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung hergestellt“ so zu verstehen sei, dass ein neuer Ersatzbau, der keinen zusätzlichen Wohnraum schaffe, auch nicht förderfähig sei oder ob eine Rückschau auf das abgerissene Gebäude relevant sei, womöglich durch einen Wohnflächenvergleich und Gebäudeart vor und nach dem Abriss.

Sowohl das erstinstanzliche Finanzgericht Köln als auch der BFH haben die Fördervoraussetzungen für die Sonderabschreibung als nicht gegeben angesehen.

Der BFH stellte in seiner Entscheidung im Wesentlichen darauf ab, dass ein Ersetzen vorhandener Wohnungen durch einen gleichartigen Neubau keine „neue, bisher nicht vorhandene Wohnung“ darstelle. Dies könne allerdings anders sein, wenn der Abriss und der Neubau einer Wohnung nicht im zeitlichen Zusammenhang stehen wie im zu entscheidenden Fall.

Sinn und Zweck der Norm und der Förderung sei es, eine Vermehrung von Wohnraum zu erreichen und diesen nicht lediglich zu ersetzen. Mit der Förderung durch die Sonderabschreibung sollte der Wohnungsknappheit entgegengewirkt werden.

Im aktuellen zweiten Förderzeitraum, über den im Urteil nicht zu entscheiden war, heißt es nur noch „neue“ Wohnung mit den Kriterien des „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsfaktor.

Der BFH hat in seiner Entscheidung allerdings bereits anklingen lassen, dass auch hier die gleichen Parameter gelten könnten.

Insoweit dürfte, wenn weder die Finanzverwaltung noch der Gesetzgeber klärend eingreifen, mit einer Vielzahl an Klageverfahren zu rechnen sein.

Betroffene Steuerpflichtige sollten sich umgehend steuerlich beraten lassen, wenn das zuständige Finanzamt die Sonderabschreibung nicht anerkannt hat.

Die sogenannte Frühstartrente soll in Deutschland eingeführt werden und darauf abzielen, Eltern bei der frühzeitigen Altersvorsorge ihrer Kinder zu unterstützen und hierdurch von Zinseszinseffekten zu profitieren. Hierdurch soll das Rentensystem für die Zukunft entlastet werden. Ob diese, wie zunächst angedacht, Anfang 2026 in Kraft treten kann, ist derzeit unklar, da bislang kein Referenten- oder Gesetzesentwurf vorliegt. Es soll eine Verknüpfung der Frühstartrente mit einer Reform der steuerlich geförderten privaten Altersvorsorge erfolgen.

Kinder ab dem 6. Lebensjahr sollen offenbar ohne Antrag ein staatlich gefördertes Wertpapierdepot erhalten, in das zwischen dem 6. und 18. Lebensjahr monatlich 10 € eingezahlt werden. Ab dem 18. Lebensjahr können dann durch das nunmehr volljährige Kind ab 50 € bis zu 100 € monatlich in den Vertrag eingezahlt werden. Anders lautende Vorschläge aus der Versicherungswirtschaft liegen vor.

Bei einer angenommenen gewogenen Rendite von 6 % pro Jahr und ohne jegliche eigene Einzahlungen ergibt sich laut nachfolgendem Beispiel 1 ein Rentenkapital von ca. 36.000 € bzw. über 20 Jahre eine monatliche Rente von 216 €. Im Beispiel 2 wird ab dem 18. Lebensjahr von der Annahme ausgegangen, dass monatlich 100 € in den Vertrag eingezahlt werden, sodass sich zusätzlich zu dem staatlichen Zuschuss ein Rentenkapital von ca. 374.000 € ergibt bzw. eihne monatliche Rente von 2.200 €.

Der Vertrag kann vor dem 67. Lebensjahr nicht aufgelöst und das Kapital auch nicht für andere Zwecke verwendet werden. Gesetzt den Fall, das Renteneintrittsalter würde sich z. B. auf 70 Jahre erhöhen, würde sich im Beispiel 1 das Rentenkapital wegen der um 3 Jahre längeren Liegezeit geringfügig erhöhen, während es sich im Beispielsfall 2 durch die höheren Einzahlungen mehr erhöht. Zu dem Thema „Steuerpflicht der Erträge“ gibt es noch keine Aussage.

Welche erbrechtlichen Vorstellungen der Gesetzgeber z. B. für den Fall des Todes des Berechtigten vor (vollständigem) Bezug der Rente hat, ist noch nicht bekannt.

Beispiel 1: Nur staatliche Förderung (ohne Eigenbeiträge)
Einzahlung (6. bis 18. Lebensjahr)	1.440 € (10 €/Monat)
Rendite	6,00 %/Jahr
Zeitraum (18. bis 67. Lebensjahr)	49 Jahre
Endvermögen	ca. 36.000 €
Rente	216 €/Monat über 20 Jahre

Beispiel 2: Staat + Eigenbeiträge (100 €/Monat ab 18)
Einzahlung (6. bis 18. Lebensjahr)	1.440 € (10 €/Monat)
eigene Einzahlungen (ab dem 18. Lebensjahr)	100 €/Monat
Gesamteinzahlung	60.240 €
Rendite	6,00 %/Jahr
Zeitraum (18. bis 67. Lebensjahr)	49 Jahre
Endvermögen	ca. 374.000 €
Rente	2.200 €/Monat über 20 Jahre (4 % Rendite)

Verbraucherpreisindex (2020 = 100)

2025
122,6  September
122,3  August
122,2  Juli
121,8  Juni
121,8  Mai
121,7  April
121,2  März
120,8  Februar
120,3  Januar

2024
120,5  Dezember
119,9  November
120,2  Oktober

Ältere Verbraucherpreisindizes finden Sie im Internet unter:
http://www.destatis.de - Konjunkturindikatoren - Verbraucherpreise

• Verzugszinssatz seit 1.1.2002: (§ 288 BGB)
  
  Rechtsgeschäfte mit Verbrauchern:
  Basiszinssatz + 5-%-Punkte
  
  Rechtsgeschäfte mit Nichtverbrauchern (abgeschlossen bis 28.7.2014):
  Basiszinssatz + 8-%-Punkte
  
  Rechtsgeschäfte mit Nichtverbrauchern (abgeschlossen ab 29.7.2014):
  Basiszinssatz + 9-%-Punkte
  zzgl. 40 € Pauschale


• Basiszinssatz nach § 247 Abs. 1 BGB
  maßgeblich für die Berechnung von Verzugszinsen
  
  seit 01.07.2025 = 1,27 %
  01.01.2025 - 30.06.2025 = 2,27 %
  01.07.2024 - 31.12.2024 = 3,37 %
  01.01.2024 - 30.06.2024 = 3,62 %
  01.07.2023 - 31.12.2023 = 3,12 %
  01.01.2023 - 30.06.2023 = 1,62 %
  01.07.2016 - 31.12.2022 = - 0,88 %
  01.01.2016 - 30.06.2016 = - 0,83 %
  01.07.2015 - 31.12.2015 = - 0,83 %
  01.01.2015 - 30.06.2015 = - 0,83 %
  01.07.2014 - 31.12.2014 = - 0,73 %
  01.01.2014 - 30.06.2014 = - 0,63 %
  01.07.2013 - 31.12.2013 = - 0,38 %

Ältere Basiszinssätze finden Sie im Internet unter:
www.destatis.de - Themen - Konjunkturindikatoren - Verbraucherpreise - Preisindizes im Überblick

Eventuelle Änderungen, die nach Ausarbeitung dieses Informationsschreibens erfolgen, können erst in der nächsten Ausgabe berücksichtigt werden!

• Umsatzsteuer (mtl.), Lohn- u. Kirchenlohnsteuer, Soli.-Zuschlag (mtl.): 10.11.2025
  (Zahlungsschonfrist 13.11.2025)
• Gewerbesteuer, Grundsteuer (VZ): 17.11.2025
  (Zahlungsschonfrist 20.11.2025)
• Sozialversicherungsbeiträge: 23.11.2025 (Abgabe der Erklärung - 24 Uhr)
  (Zahlung 26.11.2025)